發(fā)布時(shí)間: 2016-01-14
各縣區(qū)人民政府，市政府各部門(mén)、各直屬機(jī)構(gòu)，臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，臨沂臨港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，各縣級(jí)事業(yè)單位，各高等院校：
為進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展，構(gòu)建與現(xiàn)代城市管理相適應(yīng)的物業(yè)管理新體制，推動(dòng)城市管理水平全面提升，根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下稱(chēng)《條例》）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就加強(qiáng)物業(yè)管理工作提出如下意見(jiàn)。
一、物業(yè)管理工作的指導(dǎo)思想和基本原則
（一）指導(dǎo)思想。以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量為目標(biāo)，按照市委、市政府“理順物業(yè)管理體制，推進(jìn)物業(yè)管理重心下移”的總體要求，切實(shí)加快體制機(jī)制建設(shè)，完善以縣區(qū)為主體的物業(yè)管理體制，充分發(fā)揮縣區(qū)政府（含開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）、街道辦事處（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)（含村居）委員會(huì)在物業(yè)管理中的作用，推動(dòng)物業(yè)管理社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的高效率和全覆蓋，促進(jìn)社區(qū)穩(wěn)定和諧與社會(huì)文明進(jìn)步。
（二）基本原則。一是堅(jiān)持立足當(dāng)前與著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)相結(jié)合。既要解決好當(dāng)前物業(yè)管理中群眾反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題，提高物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，又要著眼于物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制的建立，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的科學(xué)化、制度化、規(guī)范化。二是堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧與突出重點(diǎn)相結(jié)合。將物業(yè)管理工作貫穿于房屋開(kāi)發(fā)、建設(shè)和管理的全過(guò)程，寓管理于服務(wù)之中；突出抓好物業(yè)管理體制機(jī)制建設(shè)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等重點(diǎn)工作，提升物業(yè)管理的整體水平。三是堅(jiān)持專(zhuān)業(yè)化管理與自助式管理相結(jié)合。區(qū)別不同物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況，堅(jiān)持以專(zhuān)業(yè)化物業(yè)企業(yè)管理為主、自助式管理為輔的多模式物業(yè)管理，努力實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。四是堅(jiān)持行政監(jiān)管與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合。充分發(fā)揮政府監(jiān)管職能，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序。注重發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，創(chuàng)造公平公正、優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，提高物業(yè)市場(chǎng)活力。
二、理順物業(yè)管理體制
物業(yè)管理工作要按照“縣區(qū)政府負(fù)責(zé)，街道辦事處組織，社區(qū)居委會(huì)落實(shí)，主管部門(mén)指導(dǎo)監(jiān)督，相關(guān)部門(mén)密切配合，屬地管理，條塊結(jié)合”的原則，理順管理體制，明確管理職責(zé)，落實(shí)工作責(zé)任，將物業(yè)管理納入社區(qū)管理，充分發(fā)揮基層組織在物業(yè)管理工作中的綜合協(xié)調(diào)作用，共同推進(jìn)物業(yè)管理工作有序開(kāi)展。
（一）各縣區(qū)政府對(duì)本轄區(qū)物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé)。負(fù)責(zé)組織落實(shí)各項(xiàng)物業(yè)管理法規(guī)政策措施，全面開(kāi)展物業(yè)管理工作；各縣區(qū)要按照《條例》的規(guī)定，在街道辦事處明確相應(yīng)的承辦機(jī)構(gòu)，具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理的有關(guān)工作，落實(shí)人員和經(jīng)費(fèi)保障，建立縣區(qū)、街道、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理工作體系；落實(shí)管理責(zé)任，抓好本轄區(qū)物業(yè)管理工作的組織部署、協(xié)調(diào)指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。
（二）街道辦事處負(fù)責(zé)組織開(kāi)展本轄區(qū)物業(yè)管理工作。會(huì)同物業(yè)主管部門(mén)界定物業(yè)管理區(qū)域范圍，科學(xué)劃定物業(yè)管理區(qū)域；組織指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理；負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的日常管理與考評(píng)；組織開(kāi)展舊住宅區(qū)的物業(yè)管理工作并予以監(jiān)督；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系；召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，調(diào)解處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理方面的糾紛、投訴和信訪工作。
（三）社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處做好本轄區(qū)物業(yè)管理的落實(shí)工作。協(xié)助街道辦事處監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，開(kāi)展社區(qū)行政管理及社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作；監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)，協(xié)助街道辦事處處理管理服務(wù)中的矛盾糾紛；并對(duì)暫不具備市場(chǎng)化條件的住宅區(qū)提供基本的有償服務(wù)，促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理共同發(fā)展。
（四）物業(yè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管和行業(yè)指導(dǎo)。負(fù)責(zé)研究制定本轄區(qū)物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，制定相關(guān)配套政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；參與新建住宅項(xiàng)目配套設(shè)施的綜合驗(yàn)收；負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)審查；監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為；負(fù)責(zé)專(zhuān)項(xiàng)維修資金和物業(yè)質(zhì)量保修金的監(jiān)督管理；落實(shí)物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度，組織物業(yè)管理行業(yè)的檢查、考核和人員培訓(xùn)工作；牽頭組織檢查考核有關(guān)物業(yè)管理工作推進(jìn)情況。
三、健全物業(yè)監(jiān)管機(jī)制
各有關(guān)部門(mén)要按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，認(rèn)真履行職責(zé)，加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)督檢查，形成密切配合、齊抓共管的工作局面，為廣大業(yè)主營(yíng)造舒適、安全的生活和工作環(huán)境。
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)要在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》中，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施及建成后的產(chǎn)權(quán)界定和管理使用提出明確要求；在辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)許可時(shí)，以《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)》為依據(jù)，與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)合同書(shū)，明確物業(yè)服務(wù)用房的標(biāo)準(zhǔn)；在圖紙聯(lián)合審查環(huán)節(jié)，落實(shí)物業(yè)用房的具體面積和位置；在住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)用房等小區(qū)配套公共設(shè)施的落實(shí)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目須經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收備案后，方可交付使用。
（二）規(guī)劃部門(mén)要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)對(duì)居住小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行審查，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置物業(yè)管理、社區(qū)用房等配套公建，并在審查的規(guī)劃圖紙中明確標(biāo)注位置和面積，做好配套公建的規(guī)劃竣工驗(yàn)收工作。
（三）住建部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量監(jiān)督管理，監(jiān)督施工單位嚴(yán)格落實(shí)工程質(zhì)量保修責(zé)任，并協(xié)助配合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)監(jiān)督房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴(yán)格落實(shí)對(duì)業(yè)主承擔(dān)的房屋保修責(zé)任；指導(dǎo)供水、供熱、供氣等專(zhuān)營(yíng)單位加快專(zhuān)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的移交接管工作。
（四）城管部門(mén)要加大執(zhí)法力度，對(duì)違章搭建建筑物、構(gòu)筑物、私開(kāi)門(mén)窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為依法進(jìn)行查處；對(duì)違反城鎮(zhèn)容貌標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)約安裝空調(diào)外機(jī)、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩、戶(hù)外廣告牌等設(shè)施的行為依法進(jìn)行查處；對(duì)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為依法進(jìn)行查處；對(duì)破壞公共園林綠地和市政設(shè)施的行為依法進(jìn)行查處；對(duì)因從事餐飲、娛樂(lè)、建設(shè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)造成的油煙、噪聲等污染行為依法進(jìn)行查處。
（五）物價(jià)部門(mén)要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理，及時(shí)受理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)咨詢(xún)及投訴，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)管理收費(fèi)引發(fā)的矛盾和糾紛；對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)和超范圍收費(fèi)、不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)等行為依法進(jìn)行查處。
（六）公安部門(mén)要加強(qiáng)指導(dǎo)和督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展安全防范工作，嚴(yán)厲打擊打架斗毆、傳銷(xiāo)、強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)、強(qiáng)裝強(qiáng)卸等違法犯罪行為；加強(qiáng)對(duì)流動(dòng)人口的管理；對(duì)飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活、惡意堵門(mén)等違反治安規(guī)定的行為進(jìn)行制止和查處。公安消防部門(mén)要指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好防火救災(zāi)等消防管理及宣傳工作，對(duì)未制定消防安全制度、未組織防火檢查和消防培訓(xùn)及演練的依法進(jìn)行查處；對(duì)占用、堵塞和封閉消防通道、疏散通道和安全出口、妨礙消防車(chē)輛通行的行為依法進(jìn)行查處；對(duì)在小區(qū)內(nèi)設(shè)立、儲(chǔ)存易燃易爆危險(xiǎn)品的行為依法進(jìn)行查處。
（七）質(zhì)監(jiān)部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)察，督促使用單位做好特種設(shè)備的注冊(cè)登記、維保、作業(yè)人員持證上崗等工作；依法查處安裝、改造、維修和使用特種設(shè)備中的違規(guī)行為；對(duì)違法安裝計(jì)量器具的行為依法進(jìn)行查處；調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的特種設(shè)備事故。
（八）工商部門(mén)要依法把好企業(yè)和個(gè)體工商戶(hù)注冊(cè)登記關(guān)，申請(qǐng)人需提交經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所合法使用證明后予以登記；對(duì)市場(chǎng)主體住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）的實(shí)際情況與工商登記不符的，依法作出處理；對(duì)未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，依法監(jiān)督查處。
（九）財(cái)政、民政等部門(mén)要按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理有關(guān)工作。
各相關(guān)部門(mén)要建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布職責(zé)范圍和聯(lián)系人姓名、服務(wù)熱線(xiàn)等信息，對(duì)違法行為及時(shí)作出處理。
四、完善物業(yè)管理模式
（一）新建住宅小區(qū)。要嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進(jìn)行建設(shè)，并通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施星級(jí)物業(yè)管理。規(guī)劃、住建、房產(chǎn)等部門(mén)要各司其職，加大對(duì)新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、物業(yè)服務(wù)的監(jiān)管力度。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實(shí)到位。同時(shí)，要強(qiáng)化售后服務(wù)，在保修期內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。業(yè)主委員會(huì)組建后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實(shí)行規(guī)范的星級(jí)管理服務(wù)。
（二）老舊住宅小區(qū)。各級(jí)政府要加大對(duì)轄區(qū)內(nèi)老舊住宅小區(qū)的整治力度，逐步解決現(xiàn)有住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問(wèn)題。老舊住宅小區(qū)配建物業(yè)用房的，規(guī)劃等部門(mén)要在建設(shè)規(guī)劃和配套政策上給予支持。各街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)具體指導(dǎo)實(shí)施整治后的小區(qū)物業(yè)管理工作。根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合起來(lái)，以社區(qū)管轄范圍為基礎(chǔ)，界定物業(yè)服務(wù)區(qū)域；以社區(qū)居委會(huì)為基礎(chǔ)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，組建業(yè)主委員會(huì)；以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為基礎(chǔ)，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。對(duì)整治后具備條件的小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理；對(duì)不完全具備條件的小區(qū)，推行居委會(huì)管理與物業(yè)管理相結(jié)合的管理模式。在街道辦事處成立“兩站一中心”（物業(yè)管理矛盾調(diào)解站、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)站和街道物業(yè)服務(wù)中心），由社區(qū)居委會(huì)牽頭組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，物價(jià)部門(mén)核定政府指導(dǎo)價(jià)格，落實(shí)以保潔和秩序維護(hù)為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性服務(wù)。力爭(zhēng)到2015年年底前，物業(yè)服務(wù)覆蓋每個(gè)老舊住宅小區(qū)，基本建立體系健全、政策完善、責(zé)任到位的物業(yè)管理工作機(jī)制。
五、抓好物業(yè)管理重點(diǎn)工作
（一）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。各縣區(qū)物業(yè)主管部門(mén)要采取實(shí)地檢查、專(zhuān)項(xiàng)復(fù)核、定期清理等措施，嚴(yán)格資質(zhì)管理，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管；建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良行為記錄公示制度，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)；建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機(jī)制，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為，切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益；建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制，推行招投標(biāo)制度，加快淘汰一批服務(wù)不到位、群眾投訴多的小公司，積極扶持信譽(yù)好的物業(yè)公司做大做強(qiáng)，充分發(fā)揮品牌帶動(dòng)效應(yīng)，推動(dòng)物業(yè)管理整體水平不斷提升。
（二）注重前期物業(yè)管理。新建商品房住宅小區(qū)，建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證、商品房現(xiàn)售備案前，要通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報(bào)物業(yè)主管部門(mén)備案，在商品房銷(xiāo)售時(shí)將上述資料作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的內(nèi)容。
按照住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》的規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提前介入開(kāi)展工作，建設(shè)單位在單位工程竣工驗(yàn)收和分戶(hù)驗(yàn)收時(shí)須通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。建設(shè)單位要在縣區(qū)物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處的監(jiān)督下，在物業(yè)交付前按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)圖紙、資料、文件等。
（三）規(guī)范物業(yè)服務(wù)用房配套建設(shè)。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的千分之三至千分之五的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，最少不低于100平方米，具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能，并應(yīng)當(dāng)與主體工程同步交付使用。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)設(shè)置在項(xiàng)目中心區(qū)域或主出入口附近，方便業(yè)主使用，分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)設(shè)置在首期開(kāi)發(fā)范圍。業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于20平方米，住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于50平方米，社區(qū)居民委員會(huì)用房按照規(guī)劃要求進(jìn)行配套建設(shè)。
（四）做好住宅小區(qū)專(zhuān)營(yíng)設(shè)施及公共設(shè)施設(shè)備管理。各專(zhuān)營(yíng)單位要認(rèn)真貫徹落實(shí)《條例》有關(guān)規(guī)定，做好供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的接管工作。對(duì)于業(yè)主大會(huì)決定移交的，各專(zhuān)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。有關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)制定接管工作計(jì)劃，及時(shí)做好專(zhuān)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的接收工作。
本《意見(jiàn)》實(shí)施后正在建設(shè)尚未竣工或者部分分期工程已交付使用的住宅小區(qū)，在交付使用時(shí), 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要與專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交接收手續(xù)；開(kāi)發(fā)建設(shè)單位投資建設(shè)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備達(dá)不到分戶(hù)計(jì)量、分戶(hù)控制條件的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)整治改造后進(jìn)行移交。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及的有關(guān)專(zhuān)營(yíng)單位，根據(jù)職責(zé)對(duì)管轄的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線(xiàn)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新，保證服務(wù)質(zhì)量，并向最終用戶(hù)收取費(fèi)用。涉及有關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)直接收費(fèi)到戶(hù)有困難的，可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，委托單位應(yīng)與物業(yè)企業(yè)簽訂有償服務(wù)委托協(xié)議。
物業(yè)接管時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)保證移交的電梯符合法律法規(guī)要求；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)電梯的安全使用管理，建立電梯安全管理制度。
（五）推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。各街道辦事處要根據(jù)社區(qū)管理和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，按照規(guī)定程序，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。每個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組成人員，原則上從物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)威信高、熱心公益事業(yè)人員中推選；提倡交叉任職，鼓勵(lì)社區(qū)居委會(huì)工作人員參選業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行職責(zé)，接受屬地街道、社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)、監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)做出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居委會(huì)，并聽(tīng)取社區(qū)居委會(huì)的建議。業(yè)主委員會(huì)成立前或集體換屆期間，由街道辦事處指定社區(qū)居委會(huì)代為履行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，確保物業(yè)工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)。引導(dǎo)和鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理。
（六）建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。各街道辦事處要按照《條例》的規(guī)定，負(fù)責(zé)組織召集由社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門(mén)參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，將物業(yè)管理糾紛解決在基層和萌芽狀態(tài)，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)。并按照規(guī)定協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門(mén)不依法履行職責(zé)的情況；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問(wèn)題；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；物業(yè)管理與社區(qū)管理的配合等事項(xiàng)。
（七）構(gòu)建質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。物價(jià)部門(mén)要會(huì)同物業(yè)主管部門(mén)，根據(jù)住宅物業(yè)類(lèi)別、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況等，確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格具體標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度；根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本上漲幅度，及時(shí)調(diào)整與物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)相適應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格。調(diào)整地面、地下停車(chē)位收費(fèi)價(jià)格差，利用價(jià)格杠桿作用提高地下車(chē)庫(kù)的使用效率。制定通過(guò)價(jià)格調(diào)節(jié)基金加大對(duì)保障性住房物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼政策。監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面推行價(jià)格公示制度，將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容等在住宅小區(qū)向業(yè)主進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及質(zhì)價(jià)相符的原則，提高服務(wù)質(zhì)量。
（八）嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和移交程序。業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)在維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證物業(yè)管理區(qū)域基本正常秩序的前提下實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過(guò)渡。各縣區(qū)要加強(qiáng)物業(yè)項(xiàng)目退出監(jiān)管，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出預(yù)先報(bào)告制度，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)月前，將退出原因、時(shí)間，以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì)、轄區(qū)街道辦事處和物業(yè)主管部門(mén)。同時(shí)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公告，連續(xù)公告時(shí)間不得少于一個(gè)月。業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定和約定進(jìn)行。各縣區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)要會(huì)同街道辦事處，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，組織街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)做好協(xié)調(diào)工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出后至業(yè)主大會(huì)選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，由街道辦事處委托環(huán)衛(wèi)、園林等部門(mén)做好清掃保潔、垃圾清運(yùn)和綠化維護(hù)等工作，發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。未經(jīng)合法程序擅自退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，其不良行為，由街道辦事處提報(bào)物業(yè)主管部門(mén)記入企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公開(kāi)。
（九）強(qiáng)化專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用。一是加大歸集力度。專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理部門(mén)要從源頭上確保專(zhuān)項(xiàng)維修資金足額歸集到位。業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)，業(yè)主持專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)用票據(jù)辦理入住手續(xù)。凡是業(yè)主未按規(guī)定交存首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購(gòu)買(mǎi)人。尚未售出的住宅，專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳納按照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。二是明確應(yīng)急維修的確認(rèn)主體。房屋出現(xiàn)電梯故障、消防設(shè)施故障、監(jiān)控?fù)p壞等共用部位共有設(shè)施設(shè)備影響使用和嚴(yán)重威脅安全的情況，需強(qiáng)制啟動(dòng)應(yīng)急維修程序的，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)部門(mén)的整改通知或鑒定報(bào)告為要件，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公告。應(yīng)急維修項(xiàng)目的確認(rèn)主體為：電梯發(fā)生故障存在安全隱患的，由質(zhì)監(jiān)部門(mén)或其委托機(jī)構(gòu)確認(rèn)；消防設(shè)施故障存在重大火災(zāi)隱患的，由公安消防部門(mén)確認(rèn)；其它與法律、法規(guī)和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定不符的，由有關(guān)部門(mén)確定。上述部門(mén)在接到利害關(guān)系人申報(bào)后，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行處理。三是征求業(yè)主意見(jiàn)。維修資金的使用要按國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定征求業(yè)主意見(jiàn)。
六、保障物業(yè)管理工作健康發(fā)展
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。物業(yè)管理工作涉及部門(mén)多、范圍廣，社會(huì)關(guān)注度高，推進(jìn)難度大，市直各有關(guān)部門(mén)要切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任，全力推進(jìn)物業(yè)管理工作扎實(shí)開(kāi)展。各縣區(qū)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，加大組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查力度，并根據(jù)轄區(qū)規(guī)模在街道、社區(qū)明確相應(yīng)的物業(yè)管理承辦機(jī)構(gòu)，確保組織領(lǐng)導(dǎo)、人員和經(jīng)費(fèi)保障等落實(shí)到位。在蘭山區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理工作重心下移試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，2014年年底前各縣區(qū)全部推進(jìn)到位。
（二）建立監(jiān)督考核機(jī)制。建立物業(yè)管理工作考核制度，對(duì)各縣區(qū)政府物業(yè)管理工作情況進(jìn)行綜合考核，將街道辦事處配備專(zhuān)職人員、物業(yè)聯(lián)席會(huì)議制度、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)、專(zhuān)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交、專(zhuān)項(xiàng)維修資金和質(zhì)量保修金管理、老舊小區(qū)的整治管理、物業(yè)管理示范小區(qū)建設(shè)等納入考核內(nèi)容。各縣區(qū)政府負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)物業(yè)管理工作情況及矛盾糾紛處理情況進(jìn)行考核，街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行日常檢查考核。通過(guò)完善考核機(jī)制，確保將工作落到實(shí)處，促進(jìn)物業(yè)管理工作健康有序開(kāi)展。
（三）加大政策扶持力度。各縣區(qū)要研究出臺(tái)扶持物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，鼓勵(lì)和引導(dǎo)物業(yè)管理向市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；较虬l(fā)展，提高城市物業(yè)服務(wù)水平。各級(jí)財(cái)政部門(mén)要加大對(duì)老舊住宅小區(qū)整治的支持力度，對(duì)列入重點(diǎn)整治計(jì)劃的舊住宅小區(qū)，安排專(zhuān)項(xiàng)整治改造資金，逐步解決老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套方面的突出問(wèn)題。人力資源和社會(huì)保障部門(mén)要結(jié)合實(shí)施擴(kuò)大再就業(yè)工程、完善社會(huì)保障體系工程等，落實(shí)物業(yè)從業(yè)人員有關(guān)優(yōu)惠政策。
臨沂市人民政府
2014年8月26日
